MR Group построит жилье в Берлине: почему российские девелоперы идут за границу

Фото: MR Group
В последние годы отечественные девелоперы стали реже заявлять проекты за рубежом. Тем не менее девелопер «Основа» на днях объявил о намерении построить еще один апарт-комплекс в Чехии, а компания ПИК собирается строить на Филиппинах и в Индии. Почему российские застройщики выходят на зарубежные рынки?

Столичный девелопер MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко построит комплекс апартаментов бизнес-класса в 15 минутах от Бранденбургских ворот в Берлине в районе Фридрихсхайн, рассказал Forbes представитель компании. Общая площадь проекта составит 17 300 кв.м. Кроме жилья, в 4-этажном здании будут располагаться  офисные и торговые площади. Совокупная сумма инвестиций составит €80 млн. Строительство объекта идет с весны 2020 года.

MR Group — крупный девелопер московского жилья бизнес-класса, он построил такие комплексы, как «Савеловский Сити» и «Пресня Сити». Выручка MR Group в 2020 году превысила 90 млрд рублей. Почему компания выбрала Германию? 

«На рынке жилой недвижимости Германии на протяжение последних лет наблюдается стабильное преобладание спроса над предложением, что закономерно ведет к значимому росту цен в проектах, выходящих на рынок, — объясняет Forbes управляющий партнер Colliers Владимир Сергунин. — Это  особенно характерно для крупных городов». 

«Цены на жилую недвижимость в Берлине растут на 5-7% ежегодно, — говорит аналитик Tranio Саглара Оконова. — Мы, как и ряд наших коллег по отрасли, верим в рынок Германии. Это низкие ставки, понятные правила игры в части процедур получения разрешений на строительство, наличие субсидий по программам энергоэффективного строительства (KWF-55), льготных кредитов при строительстве социального жилья». 

«При выборе страны для своих зарубежных проектов мы в первую очередь смотрим на стабильность рынка, — объясняет президент ГК «Основа» Александр Ручьев. — Во-первых, мы для себя решили, что работаем только в Европе. Во-вторых, рынок должен быть развитым, растущим, чтобы на нем был повышенный спрос, а кредитование в этой стране было достаточно лояльное. Соответственно, Германию и Чехию мы выбрали именно по этим причинам: рынки этих стран стабильные, растущие, и капитал более дешевый. Кроме того, здесь предельно понятное и устоявшееся законодательство». 

Европа: доступность банковского финансирования 

 В октябре «Основа» анонсировала свой второй проект в Чехии — апарт-комплекс на 15 000 кв. м в Праге, общая сумма инвестиций — €20,7 млн. В портфеле у застройщика — еще пять зарубежных проектов, один из которых, комплекс Valentinka Residence на 48 апартаментов в 3000 кв. м в центре Праги, уже реализован.

«Основные этапы согласования строительства уже пройдены — проект утвержден городом и районом, есть одобрение проектного финансирования, мы ожидаем получения земельного разрешения и к концу года готовимся к старту работ на площадке. Проекты на Тенерифе и в Германии мы также планируем начать в ближайшие месяцы. На Канарских островах это комплекс таунхаусов премиум-класса площадью порядка 5000 кв. м, а в Германии  — небольшие комплексы апартаментов. По этим проектам также получены практически все документы, ждем разрешений на строительство», — рассказывает Александр Ручьев. По его словам, до стадии банковского финансирования компания финансирует проекты за счет собственных средств, затем в процессе реализации получает проектное финансирование. 

Он отмечает, что строить, будучи девелоперами из России, не всегда легко. «В Европе у всех русских бизнесменов есть определенные сложности, в основном в банковской сфере, — именно в связи с тем, что мы русские. Это касается банковского обслуживания и кредитования: зарубежные банки очень тщательно проверяют историю происхождения российского капитала», — говорит Ручьев. Однако ни с каким противодействием со стороны регуляторов, по словам Ручьева, компания не сталкивалась.  

«Рынок жилой недвижимости Чехии и Германии привлекателен для девелоперов в первую очередь с точки зрения доступности банковского финансирования — там средняя ставка по кредитам находится на уровне 2-3% как для резидентов, так и для нерезидентов, — объясняет Сергунин из Colliers. — В этих странах одни из самых низких ипотечных ставок в Европе, 1-2% в Германии и 2-3% в Чехии, что выступает стимулятором спроса на жилье».  

Дополнительные материалы

Азия: стремительная урбанизация

 В марте 2021 года стало известно о первом зарубежном проекте группы ПИК. Компания собирается построить 30-этажный комплекс на 250 квартир в пригороде Манилы. В сентябре президент группы Сергей Гордеев рассказал, что компания ведет переговоры еще об 11 проектах на Филиппинах и 15 — в Индии, один из них уже запущен. «Продажи идут хорошо. Мы запускаем в ближайшее время еще два проекта и ведем переговоры о приобретении еще девяти проектов, которые будут построены по модульной технологии и синхронизированы со строительством завода в Маниле. Что касается Индии, у нас там сейчас один активный проект, еще около 14 проектов в переговорах», — рассказал Гордеев. 

Почему крупнейший застройщик России выбрал Азию, а не Европу? «Страны Южной и Юго-Восточной Азии сопоставимы с Россией по уровню доходов населения, если сравнивать не сводную статистику по всем, а цифры по среднему классу в широком смысле этого термина, — объясняет руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов. — Там невысокая обеспеченность жильем, а российские инвесторы воспринимаются как минимум нейтрально, не как представители геополитического соперника. Девелоперы из России за последнее десятилетие накопили достаточно большой опыт, их решения по концепциям новых ЖК находятся на уровне если и не лучших европейских образцов, то явно способны выиграть конкуренцию у индийских и филиппинских коллег». 

«Индия и Филиппины — развивающиеся страны, для которых характерны высокие темпы роста экономики, — рассуждает Сергунин из Colliers. — На фоне стремительного развития экономики происходит форсированная урбанизация: за последнее десятилетие Индия увеличила долю городского населения с 30% до 35%, в основном за счет роста крупнейших городов. Приток населения в крупнейшие города на фоне низких доходов населения ведет к запросу на большие объемы доступного многоквартирного жилья». 

Власти индийских городов борются с трущобами, объясняет эксперт, и стимулируют спрос на доступное жилье путем введения пониженных ипотечных ставок, а также привлекают застройщиков (в том числе зарубежных) путем введения налоговых каникул и других экономических мер. По словам Сергунина, около 80% жилых лотов Индии реализуется по цене ниже 10 млн индийских рупий (около 10 млн рублей). Попов добавляет, что в Индии россиянам работать проще, потому что «отношения с этой страной всегда были более тесными, в России есть множество специалистов по выстраиванию коммуникаций с индийскими партнерами в куда более сложных, чем девелопмент, областях (ВПК, атомная энергетика, металлургия)». 

«На Филиппинах наблюдается более благоприятная социально-экономическая ситуация в сравнении с Индией, — комментирует Сергунин. — В частности, население имеет более высокие средние доходы за счет высокоразвитого «третьего сектора» в стране». 

«Рынки Филиппин и Индии, да и вообще азиатские рынки не относятся к числу стабильных и предсказуемых, — рассказывает главный редактор портала о зарубежной недвижимости Prian.ru Филипп Березин. — Они одни из немногих, где последний год снижались цены. Но девелоперы, как и инвесторы, не обязательно ищут «спокойные гавани». Застройщики ориентируются на иные показатели — себестоимость строительства, нюансы законодательства, динамику спроса, уровень конкуренции». 

Геополитическая напряженность и международное признание

Несмотря на увеличение интереса застройщиков к зарубежным проектам, опрошенные Forbes эксперты не считают, что явление станет массовым. «Российских девелоперов на зарубежном рынке всегда было немного, — говорит Алексей Попов из Циан. — Главная причина — порог входа выше, а доходность почти всегда ниже, чем на отечественном рынке. Все последние годы на фоне роста геополитической напряженности и ужесточения санкционной риторики активность девелоперов в других странах снижалась, а пандемия коронавируса лишь усугубила ситуацию». Он уточняет, что на девелоперскую деятельность не распространяется ни один из действующих санкционных режимов, однако на неформальном уровне во многих странах почти любые отношения с российскими инвесторами воспринимаются негативно, что в сфере строительства все же препятствует реализации проектов.

Ни один из живых рынков не бывает пустым. «В любой стране хватает своих игроков, которым не нужны иностранные конкуренты, — говорит Березин. — Наконец, за границей иностранный девелопер должен организовывать проекты для незнакомой аудитории, а это дополнительные трудности и расходы».

«Выход на зарубежный рынок требует от застройщика координации множества ресурсов и на первых этапах влечет более высокие риски, чем реализация проектов на отечественном рынке, — соглашается Сергунин. — Пойти на такие риски могут только крупные компании, поэтому вряд ли можно говорить о формировании всеобщей тенденции — скорее, это прерогатива крупнейших российских застройщиков». 

Что же заставляет девелоперов все-таки выходить за пределы России? «Главной выгодой в данном случае может быть диверсификация доходов и рисков, — говорит Березин. — Еще в каком-то смысле это международное признание и маркетинговый эффект, повышение статуса внутри России: «Мы строим по всему миру». Также важна возможность сотрудничать с западными партнерами и изучать зарубежные строительные технологии».